Kỹ năng định giá Bất động sản, Nhà phố

Là một người Môi giới Nhà phố bạn cần phải có 1 trong những kỹ năng rất quan trọng đó là thẩm định được giá nhà trong khu vực mình đang làm, để giúp được khách hàng mua và chủ nhà bán hiểu biết và nắm được Bất động sản mình đang quan tâm có giá trị giao dịch trên thị trường thời điểm hiện tại như thế nào?

Kỹ năng định giá Nhà.

🔅 Giá nhà.

Giá nhà = Giá đất + Giá xây dựng.

Vd: Nhà ở Gò Vấp Hẻm xe hơi / ô tô (HXH).
Có kết cấu 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng (1T 2L 1ST).
60m2 (4×15) giá trên dưới 6 tỷ.

Diện tích sàn = (60m2 x 3) + 20m2(ST) = 200m2.

Nhà mới xây có đơn giá xây dựng 7tr / m2.

Giá trị nhà = 7tr x 200 = 1.4 tỷ.

Tối đa chừng đó thôi, nếu trang trí đẹp hơn thì tầm 1.5 tỷ.

Giá xây nhà chiếm 1.5 / 6 = 25%.

⏩ Nhà có đẹp lắm thì giá trị phần xây dựng chỉ chiếm từ 20% đến 30%.

Nhưng mà hầu hết ai cũng bị vẽ đẹp hoặc chưa đẹp của căn nhà đánh lừa khi định giá.

Theo quy định của Bộ XD thì khấu hao công trình xây dựng trong 20 đến 50 năm.
Một căn nhà xem như ở trong 20 năm thì đơn giản cứ 5 năm ta giảm đi 1tr đơn giá xây dựng.

📝 Nhà xây sau 5 năm = 6tr / m2.

📝 Nhà xây sau 10 năm = 5tr / m2.

📝 Nhà xây sau 15 năm = 4tr / m2.

📝 Nhà xây sau 20 năm = 3tr / m2.


🔅 Giá đất.

Giá bán nhà – giá trị xây dựng = giá đất.

🔅 Đơn giá đất.

Giá đất / tổng diện tích đất theo sổ = Đơn giá (triệu / m2).

Khi mà đã ra đơn giá đất rồi thì ta tách được phần xây dựng đẹp hay xấu qua 1 bên.

Vd căn nhà trên ở Gò Vấp 4×15 60m2 bán 6 tỷ. Trong khi kế bên bán lô đất cỏ mọc um tùm tương tự diện tích giá chỉ 3 tỷ lại ko ai muốn mua. Mặc dù thực tế mua xong xây chỉ mất 1.5 tỷ rồi bán là mình lời cả tỷ.

Hầu hết ai cũng không chọn mua đất, mua nhà nhà nát, hoặc nhà cũ mà muốn mua 1 căn nhà mới để ở ngay, thường những căn nhà này của đầu tư chất lượng kém.

Khi ra được đơn giá đất rồi chúng ta vẫn chưa có cái nhìn chính xác về căn nhà đâu.

Vd 2 căn nhà có diện tích giống nhau đều 60m2 có thông số là 4×15 và 3×20.
2 căn này đều tính ra đơn giá như nhau thì sẽ không ổn, mà còn phải xem xét yếu tố theo bề ngang của căn nhà. Hầu như ai cũng chọn 4×15 thay vì 3×20.

Vd có lô đất 5×20 với 2 lô đất 5×10.

Ta ưu tiên chọn 2 lô 5×10 vì nó có giá hơn, trong khi tính đơn giá là bằng nhau.

Vậy ngoài phụ thuộc bề ngang còn phụ thuộc chiều dài. Nhà có chiều dài trên 15m thì thường có phần chiều dài phía sau giá trị thấp hơn.

Hầu hết Môi giới chúng ta định giá nhà phố còn thiếu thiếu cái gì đó, chúng ta luôn định giá bằng cảm quan chưa bằng những con số cụ thể.

Vì sao căn nhà này được bán còn liên quan tới rất nhiều yếu tố khác nữa như:

  • Đơn giá của căn nhà phù hợp với khu vực này hay không.
  • Dân trí của căn nhà này.

🤵 Anh chị cần tư vấn mua bán Bất động sản vui lòng liên hệ hotline để được hỗ trợ cung cấp thông tin chính xác các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của anh chị.

Hotline 📱 0974 13 72 12

“Tham khảo kiến thức tại khóa học của một đơn vị Môi giới Nhà lẻ.”

Leave a Comment